在中国，讨论房价越来越像一项全民体育运动，参与度和普及率相当高，而且不少人对房价问题还有非常强烈的看法。在关注房价这个问题的过程中，我越来越发现，把讨论住房问题的焦点集中于房价，以致最后讨论房地产政策的焦点也集中于房价，存在一定的误导作用。房价问题在根子上不仅仅只是一个价格问题，更是一个供给和分配问题。杜甫说的好，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。在高速城市化的过程中，大量人口快速向中心城市集中，城市居民本身也需要改善住房条件，总得有“千万间广厦”安置新旧市民。“千万间广厦”哪里来？不是通过压低房价压出来。相反，是应该通过增加土地供给，最终增加住房供给得到。房子建好了，还必须以比较合理的方式进行分配，这样才能保证大多数人的住房得到保障。如何实现比较合理的分配？纯粹通过市场手段，也就是谁钱多谁买得起房，存在很大缺陷，特别是在收入分配差距拉大的背景下尤其如此。单纯的压低房价也不能解决合理分配的问题。在我看来，忽视住房的供给和分配，而过度关注房价本身，很可能是错过了问题的重点。普通老百姓关心价格无可厚非，但如果政策关心的也只是价格，那就未必是真的在解决问题了。这一章一组文章，或多或少，都是围绕着上面这个更大的主题，指出光看价格可能导致的问题，并提供一些不同的视角来看待房价。《多少年的工资才能买套房？》讨论的是，在经济高速增长和收入分配不均的情形下，中国的房价反映的可能就是真实的供需关系和基本面，虽然是有点扭曲的供需关系和基本面。这同时就意味着所谓挤压泡沫的说法是不成立的。但即便没有泡沫，住房的分配问题还是存在的，而这背后更深层次的原因还是收入分配上的差距。《房价这事不能一石二鸟》说的是，找各种理由控制房价，有时候似是而非的成分多。房价是一个分配问题，最终也就成为了一个政治问题，直接切入事情的本质对于解决问题更为重要。《房价涨没涨，要看怎么比》首先讨论了一个技术性问题——怎么衡量房价的涨幅？这里想要突出强调的是，因为快速的城市化和交易以新房为主的现状，在中国衡量房价涨幅存在的概念性困难。因此，我们不应该过度关注某一个房价指标。但这篇文章的潜台词仍然是，我们不应该因为关心价格所以关心价格，我们最终关心的还是大多数人有没有房住。《国土部的理论》批驳的是国土部认为土地供给并不是住房供给瓶颈的说法。在我看来，国土部的辩解非但没有为自己辩护，反而从一个侧面暴露了中国土地供给的问题。《何不租房？》和《何不买房？》是一对姊妹篇，这两篇文章不是在鼓吹应该租房或者应该买房。相反，这两篇文章是在探讨为什么很多中国人对第一个问题的回答是“不租”而对第二个问题的回答却是“要买”。如果房价真的太高，回答似乎应该是反过来的才对。这两篇文章给出了一点我个人的答案。但我提出的问题，恐怕比我给出的答案更加重要。

判断房价有没有基本面支撑，要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。

2009年秋天，中国的房价在经过了2008～2009年的低迷之后，开始呈现大幅增长的苗头。一天，我和谷主与一对在业内很有名气的中国经济学家夫妇一起吃午饭。席间我们海阔天空地聊各种事情。但因为职业关系，我们最关心的话题还是中国经济。我还记得自己像参加考试一样被问到一个问题：你怎么论证中国的房价没有泡沫？

这是一个虚拟的问题，对方并不是说中国的房地产没有泡沫。这也是一个好问题，因为界定泡沫是否存在是公认的难题。美联储前主席格林斯潘就曾很直接地说过：只有当泡沫破了，你才能确定那是个泡沫。因此，讨论中国的房价有没有泡沫，不能上来就假设中国有或者没有，而是必须摆出正反两方的论据，然后判断这些论据是否合理。事实上，当时饭桌上的四个人都认为，想要论证中国房价有泡沫是相对简单的，这方面的观点也到处都是——只要看那些常用的指标，比如房价收入比或者售租比即可。中国的这些指标都很高，一些城市已经高得很吓人。对方想要探讨的是，有没有除泡沫以外的可能性，能够解释这些偏高的指标。对于一个严谨思考房价问题的人而言，不轻易排除其他可能性是一种负责任的态度。

我的回答是：可能存在别的解释。我认为，中国的特性使它在理论上可以拥有比其他国家高很多的指标但仍然不存在泡沫。如果硬要给一个具体的数字，我觉得把中国的指标除以四，再和其他国家比较，才比较合理。如果除以四之后还是偏高，那么可能存在泡沫；如果相对低，那就没有泡沫。以房价收入比为例，别的国家10年的工资能买套房，而中国需要40年的工资才能买套房，但中国可能仍然不存在泡沫。

对方听了我的这个说法，立刻表示：愿闻其详。

我于是解释说，这只是一个简单的思路，还没有仔细地推敲和计算过，具体的“四”这个数字可能完全不对。我的思路是这样的：首先，中国的经济增长率至少是其他国家的两倍以上，因此在别的条件等同的情况下，中国房价的指标也应该达到其他国家的两倍；其次，真正买商品房人群的平均收入要高于全部人群的平均收入。如果购房人群的收入水平是全部人群的两倍，那么针对同样的房价水平，用全部人群平均收入计算的房价收入比，就要比用买房人群平均收入计算的房价收入比高出一倍。如果把这两个效应叠加，意味着把中国的房价收入比除以四，才和其他国家的指标具有可比性。

对方很容易就听明白了我的思路。至于他们是否认同我的分析，我不得而知，这完全取决于个人的判断。总之，对方出一个命题作文，我只是“按头制帽”罢了，双方都没有把饭桌上的闲谈太当真。下面，我再具体解释一下上面提到的两个效应。

为什么经济增长率高意味着中国的房价收入比也应该相应高？这里通过一个例子解释也许最直观。假设有两个完全一样的国家，什么都一样，包括当前的房价和人均收入——两个国家的房价都是50万，人均收入每年5万元。唯一不同的是人均收入增长速度，一个国家每年增长10％，另一个国家不增长。显然，两个国家当前的房价收入比是一样的，都是10，也就是一套房子的价格相当于一个人十年的收入。但问题在于，收入增长速度不同的两个国家的房价收入比可能相同吗？其实不太可能。因为不出几年，比如说7年之后吧，收入不增长的那个国家的人均收入还是5万，而那个收入每年增长10％国家的人均收入已经翻番了，达到10万一年。如果房价收入比还是保持为10，那意味着收入不增长的那个国家的房价还会是50万，而收入增长的国家则会涨到100万。但如果一个国家7年后房价会涨到100万，那今天50万的房子恐怕就显得太便宜，不被抢光才怪。也就是说，今天的房价不太可能只是50万了，应该更高才对。语言的叙述很难精确，但这背后的逻辑其实可以用数学证明的——只要利率不太高，在收入增长更快的国家，房价收入比应该更高才对。这里面的一个关键是房价收入比反映的只是一个截面的收入，而收入本身却是一个动态的过程。对房价而言，不仅现在的收入重要，未来的收入同样重要。未来的收入更高，就会推高今天的房价收入比。

至于中国买商品房的人群平均收入高于整个人群的平均收入这件事情，还只是一个猜测，但应该不算是很离谱的猜测。在中国，能有钱支付购房的首付，还能按月付得起月供的人，即便是找父母、亲戚或者朋友借的钱，恐怕也不会是挣民工工资的人。这些人多半有着稳定且还过得去的收入。虽然网上经常有人晒，一个月一万元的工资也不够花的“窘境”，但在一个人均GDP只有3万元的国度，不要说月入万元，月入3000元已经比平均水平高出不少了。其实中国的房奴，生活虽然辛苦，但从收入水平上说，并不是一个低收入群体。这里要强调的是，房价有没有基本面支撑，关键要看买房人的收入，而不是全部人群的收入。购房的人群越有钱，房价对于普通老百姓来说就越会高不可及。

最后我想指出，上面提到这些不是说房价高是好事。恰恰相反，上面的这些分析都表明了一个冰冷的现实：一个国家经济的高速增长，对那些收入增长缓慢的人群而言，是非常残酷的。即便没有炒作，房价也可能会被那些高收入或者收入增长很快的人群迅速推高。房价上去了，但整体人群中还有很多人的收入没有相应跟上，这就直接导致了住房分配上的巨大差距——有些人可以买好几套房，而不少人买“一个卫生间”都十分困难。从这个意义上说，如果住房完全由市场调控，那确实有可能造成极大的分配不均。因此，即使中国的房价没有泡沫，有基本面支持，符合中国经济的强劲走势，也不意味着中国的房价在分配意义上就是合理的，特别是在住房具有必需品性质的前提下。

因此说到底，房价有没有泡沫虽然重要，但却不是最关键的问题。居高不下的房价，无论有没有泡沫，其所反映和引发的收入和住房分配不均问题恐怕更需要关注。