中国应该属于地紧人多的国家才对，但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，我想，恐怕中国的土地出让制度有重大缺陷。

曾经在网上看到这么一条新闻：

中新网6月23日电　再有两天将迎来第19个全国土地日，今年全国土地日的主题是“保障科学发展，保护耕地红线”。日前，有专家称，由于守红线，导致土地偏紧、地价偏高，影响房价。对此，国土资源部副部长鹿心社指出，守18亿亩耕地红线不会影响到房价，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

鹿心社表示，首先需要肯定的是，守18亿亩耕地红线不会影响到房价。也就是说我们在进行土地利用总体规划时，既强调把18亿亩耕地红线保住，同时也为发展建设、特别是住房用地留下了足够的空间。他强调，“不管中国的土地多么紧缺，居民正常的住房用地需求我们还是要保障”。

另外，鹿心社还指出，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素。决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。国土资源部调查了620个房地产开发项目，在东部、中部、西部有不同的类型。调查结果表明，目前在中国，地价占房价的15％～30％，平均是23.2％。与国际水平比较，美国是28％，加拿大是24％，英国是25％～38％，韩国是50％～65％，日本是60％～75％，新加坡是55％～60％，中国的比例远低于我们的邻居。从中国的地价水平看，说保18亿亩耕地红线推涨了房价，没有根据，也没有道理。

看了这条新闻，我实在不敢苟同国土部的结论。从地价占房价的比例低，得出土地供给不是影响房价的主要原因，这里面的道理并不清楚。让我举一个极端点的例子吧，注意这只是一个例子：假设国土部决定，为了紧守土地红线，从今年起，北京每年只批一幢公寓楼的地。然后这块地以1000元人民币的价格卖给，比如说，北京首创集团。很显然，如果北京真的每年只批一幢公寓楼的地，给定北京每年有这么多人要买房居住的前提，北京的房价一定会高得离谱，每平方米10万20万元不是没有可能。在这种情况下，如果计算北京的地价占房价的比重，最后的结果会接近于0。基于此，你能得出结论说因为地价占房价的比例接近于0，所以北京的房子卖到20万元一平方米和土地政策完全无关吗？绝对不能！事实上，在这个例子里，推高房价的最主要原因，就是过紧的土地供应和低价向房地产开发商出售土地。

举这个例子不是说这就是在中国发生的实际情况，而是说地价平均而言只占房价的23％，可以是因为做分母的房价太高了，也可以是因为做分子的地价太低了，或者两者同时存在。不能通过一个比例就轻易得出房价没有受到土地政策影响的结论。

但究竟什么比例才是合理的比例？我们再仔细看鹿心社提供的这组数据，会发现其中透露出不少有用的信息：越是地广人稀的国家，比如说美国和加拿大，地价占房价的比重越低；越是地紧人多的地方，比如说韩国、日本和新加坡，地价占房价的比重越高。这本身非常符合经济学原理。打个比方说，在美国内华达州方圆几十里没有一个人的沙漠里盖房子，那里的地几乎是不用花钱的，房价最后基本上取决于建筑成本，地价占房价的比例自然会很低。但如果你换到东京的市中心盖房子，那建筑成本相对于地价，也许可以忽略不计，最后那里的房价构成中大部分应该是地价才对。

中国虽然国土面积广大，但因为多山、多高原、多荒漠，适合人类居住的部分其实并不算太大。更何况，中国庞大人口中的大多数都集中在东部狭小的沿海地区。从中国人口的实际分布看，中国应该归于地紧人多的国家才对。但中国的地价占房价的比重竟然如此之低，让我不得不说，恐怕中国的土地出让制度有重大缺陷。土地似乎是过于便宜地提供给了房地产开发商，而土地供应量又偏小，从而帮助推高了最终的房价，结果导致开发商从中获得了极为丰厚的利润。前面举的关于北京的那个假设，就是这样一种情形，尽管有点极端。

如果我对中国地价占房价比例偏低的解释是正确的，那么土地政策的方向应该截然不同。国家应该增加土地的供给，从而帮助抑制最终的房价。同时，在土地出让的过程中，真正做到公开、公正和透明，使得开发商不可能低价拿地和屯地。这样中国的地价最终会上升，但房价却会下来。这样，地价占房价的比例虽然上去了，但开发商的暴利也下来了。